日租金30萬美元扛不下去了！Gap將關(guān)閉第五大道旗艦店

高昂的店鋪?zhàn)饨鹱罱K成為壓倒Gap紐約旗艦店的最后一根稻草。

在圣誕節(jié)后的第一天，也是消費(fèi)者每年最期待的大型促銷日當(dāng)天，Gap集團(tuán)卻宣布其核心品牌位于紐約第五大道的旗艦店將于1月20日正式關(guān)閉。據(jù)悉，該旗艦店于1998年開業(yè)，至今已有20年的歷史，共有三層樓，占地面積達(dá)4萬平方英尺，Gap品牌最初所簽的年租金約為8000萬美元。

紐約第五大道是蟬聯(lián)多年全球租金最貴的購物街道，但于今年被中國香港銅鑼灣的羅素街超越。紐約房地產(chǎn)委員會(huì)最新發(fā)布的報(bào)告則顯示，盡管Gap旗艦店所在的第49街和第59街間的租金較去年同期下降了24%，但平均租金仍高達(dá)2973美元每平方英尺，這意味著Gap僅這一家旗艦店每年的租金就超過1億美元，單單租金每月就背負(fù)高達(dá)900多萬美元成本。

Gap業(yè)績持續(xù)低迷，據(jù)時(shí)尚頭條網(wǎng)數(shù)據(jù)，在截至11月3日的三個(gè)月內(nèi)，Gap品牌銷售額同比下跌2.9%至12.83億美元，同店銷售則下跌7%。

在財(cái)報(bào)后的電話會(huì)議上，Gap集團(tuán)首席執(zhí)行官Art Peck首次坦承品牌業(yè)績持續(xù)受到實(shí)體零售租金上漲壓力，將關(guān)閉數(shù)百家門店以提升自身的盈利能力。據(jù)2017年的財(cái)報(bào)顯示，Gap集團(tuán)每年在租金方面的開支約為13億美元，2018年以來Gap集團(tuán)共關(guān)閉約200家門店。除Gap外，Gap集團(tuán)旗下還擁有Banana Republic、Old Navy、Athleta、Intermix和Hill City共5個(gè)品牌。

不過，分析師們對(duì)Gap關(guān)閉紐約第五大道旗艦店的決定依然感到驚訝，表示無法理解為何一家位于全球最繁華街區(qū)的門店的銷售表現(xiàn)竟無法達(dá)標(biāo)，并認(rèn)為Gap旗艦店的關(guān)閉對(duì)于紐約零售業(yè)而言是一個(gè)不好的跡象。

Ralph Lauren在去年4月關(guān)閉了第五大道上的紐約旗艦店

Business Insider則于12月19日對(duì)Gap實(shí)體門店進(jìn)行探訪后總結(jié)道，過度促銷令品牌形象大打折扣，而價(jià)格依然超出消費(fèi)者預(yù)期是Gap不再受消費(fèi)者歡迎的主要原因。

值得關(guān)注的是，在Gap關(guān)店消息傳出的同一天，又有業(yè)內(nèi)人士透露意大利奢侈品牌Versace位于紐約第五大道647號(hào)的旗艦店或?qū)�搬遷，目前Cushman & Wakefield已向該品牌旗艦店發(fā)起為期5年的轉(zhuǎn)租提議。

Versace位于第五大道的旗艦店也將搬離

Versace于今年10月被已更名為Capri集團(tuán)的Michael Kors以21億美元收購，當(dāng)時(shí)該集團(tuán)計(jì)劃在交易完成后在美國開設(shè)100家Versace門店。據(jù)悉，Versace旗艦店或搬至紐約更加高端的上城區(qū)。

另據(jù)女裝日?qǐng)?bào)消息，紐約第五大道上占地65萬平方英尺的奢侈品百貨Lord & Taylor也將于1月2日開始撤離，青少年服飾品牌Abercrombie＆Fitch則被傳將搬離目前所在的第53街和54街，轉(zhuǎn)而接手Gap將關(guān)閉的旗艦店。

實(shí)際上，美國零售大幅關(guān)店已非一日之寒。美國傳統(tǒng)零售商近年來正面臨著嚴(yán)重的關(guān)店危機(jī)，過去幾年中紐約關(guān)閉的零售商店數(shù)以萬計(jì)，大部分被資金實(shí)力較為雄厚的美國連鎖店替代，而如今更是陷入僵局，許多連鎖店難以維持。

高租金毀了紐約“街區(qū)文化”，也間接摧毀了曾經(jīng)輝煌的美式時(shí)尚。除上述品牌外，近一年來Ralph Lauren和L Brands旗下的奢侈手袋品牌Henri Bendel位于紐約第五大道的旗艦店也先后關(guān)閉，原因無一例外都是因?yàn)殡y以負(fù)擔(dān)的高昂租金。

受此影響，紐約第五大道今年的空置率大幅上升，從一年前的10%升至20%。據(jù)悉，Ralph Lauren關(guān)閉的紐約旗艦店租約始于2013年，原租期長達(dá)15年，總面積為3.8萬平方英尺，每年僅租金就高達(dá)2500萬美元，目前仍未找到接手的品牌或零售商家。

空置率上漲的情況同樣也發(fā)生在美國大型購物中心內(nèi)。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Reis Inc. 在今年對(duì)美國77座大城市及周邊地區(qū)進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)美國大型購物中心的空置率在2018年第一季度升至8.4%，創(chuàng)2012年第四季度以來最高水平。

圖為2018年和2017年零售店關(guān)閉數(shù)據(jù)

雖然今年美國零售商的關(guān)店數(shù)量較2017年有所好轉(zhuǎn)，但情況依然不容樂觀。據(jù)Coresight Research的數(shù)據(jù)，截至12月19日美國零售商今年共關(guān)閉5436家商店，最大輸家是已破產(chǎn)的美國玩具零售商Toys R Us，共關(guān)閉735家門店，關(guān)店最多的時(shí)尚零售商則為Ann Taylor母公司，共關(guān)店500家。

在宣布大規(guī)模關(guān)店計(jì)劃的零售企業(yè)中不乏Guess、Michael Kors和Foot Locker等大型奢侈時(shí)尚零售商，不過Michael Kors、Crocs和Guess等品牌的關(guān)店數(shù)量則較去年已有所減少。

除自身經(jīng)營不善的原因外，經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)變化也給美國的時(shí)尚零售業(yè)帶來了不小的沖擊。特朗普于2017年走馬上任后便發(fā)起了一系列的新政策試圖推動(dòng)股價(jià)增長，但目前美國地緣經(jīng)濟(jì)的持續(xù)不穩(wěn)，令投資者愈發(fā)擔(dān)憂零售業(yè)的泡沫將快要被戳破。

“這個(gè)行業(yè)還在尋找突破口，”彭博行業(yè)研究分析師諾埃爾•赫伯特表示。 “我不知道有多少商場(chǎng)可以涅磐重生。”空置率的增加，或許意味著美國痛苦可能才剛剛開始。

不可否認(rèn)的是，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣向移動(dòng)端的轉(zhuǎn)變?cè)诮o零售商創(chuàng)造了機(jī)遇的同時(shí)也對(duì)線下零售業(yè)務(wù)造成了很大壓力。眾多傳統(tǒng)上一直是購物區(qū)支柱的百貨公司和其他零售商的規(guī)模都在縮小，或者已經(jīng)倒閉。

據(jù)萬事達(dá)卡最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，美國假日購物季銷售增幅錄得5.1%，超過8500億美元，創(chuàng)6年來最強(qiáng)勁表現(xiàn)，主要得益于消費(fèi)者在線購物額19%的強(qiáng)勁增長提攜，百貨商店的銷售額則下跌1.3%。

CNBC預(yù)計(jì)，此番“關(guān)店潮”或許要到2020年才會(huì)結(jié)束，這取決于其與美國購物中心和門店房東的談判情況。

深有意味的是，業(yè)界對(duì)于“關(guān)店潮”還有另外一種看法。Winick Realty Group副總裁Ken Hochhauser指出，仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，紐約第五大道正在懲罰弱者并獎(jiǎng)勵(lì)強(qiáng)者，“現(xiàn)在放棄第五大道黃金位置的時(shí)尚零售商近年來的市場(chǎng)份額一直在下滑，并與年輕消費(fèi)者逐漸脫軌，而Dior等奢侈品牌卻試圖在該地段尋找合適的位置開設(shè)新店�！�

美國高端女裝品牌Vince早前表示將于明年在紐約第五大道609號(hào)開設(shè)一家新店，該地址恰好位于洛克菲勒中心對(duì)面，擁有極高的人流量。德國運(yùn)動(dòng)品牌Puma同樣看中該街區(qū)，將于明年下半年開設(shè)一家三層旗艦店。

今年11月，美國最大運(yùn)動(dòng)服飾品牌Nike在第五大道650號(hào)新開了一家高達(dá)六層，占地6.8萬平方英尺的創(chuàng)新概念門店。Under Armour首席執(zhí)行官Kevin Plank也透露，品牌位于第五大道587號(hào)的新店將于2021年上半年開業(yè)。

圖為Nike于11月開設(shè)的全球第二家創(chuàng)新概念旗艦店

Ken Hochhauser進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，第五大道租金雖然高昂，但人流量和變化速度都超出美國其它街道平均水平。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年11月共有2010萬人穿越第五大道和第42街，這是自由女神像每月訪客量的6.5倍。 

有分析師認(rèn)為，市場(chǎng)可能到達(dá)了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。紐約零售地產(chǎn)代理Robin Zendell表示：“像饑餓游戲一樣。如果你又聰明又有創(chuàng)新精神，就能在這個(gè)市場(chǎng)生存下去。商場(chǎng)和零售商們不得不學(xué)會(huì)傾聽新一代消費(fèi)者的心聲�！�

為了讓Gap品牌盡快奪回失去的市場(chǎng)份額，集團(tuán)于今年2月宣布品牌首席執(zhí)行官Jeff Kirwan離職，其職位由在專業(yè)零售方面有20年經(jīng)驗(yàn)的Neil Fiske接任。不過上任后的Neil Fiske并不輕松，除了要維持業(yè)務(wù)和庫存水平的穩(wěn)定外，如何提升Gap品牌在年輕消費(fèi)者的存在感和受歡迎程度也是他面臨的一大挑戰(zhàn)。 

Art Peck透露，隨著數(shù)字化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，Gap集團(tuán)將著重發(fā)展線上業(yè)務(wù)，去年該集團(tuán)的電商銷售額已超過30億美元，據(jù)Art Peck預(yù)計(jì)該數(shù)字在今年有望達(dá)到35億美元。他表示，集團(tuán)已通過Old Navy初步取得在線購物服務(wù)的成效，未來將把Old Navy的數(shù)字化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略推廣至集團(tuán)旗下的其它品牌，但拒絕提供具體的細(xì)節(jié)。

此外，鑒于亞洲已成為最具潛力的時(shí)尚市場(chǎng)，Gap品牌視中國為其突破點(diǎn)之一，試圖進(jìn)一步打通線上線下，與其他快時(shí)尚品牌和電商爭(zhēng)奪年輕消費(fèi)者。

關(guān)店消息傳出后，Gap集團(tuán)昨日股價(jià)大漲4.62%至25.82美元，不過自今年以來累積下滑了23%，目前市值約為98億美元。